切实加强公共租赁住房的建设和运营管理

公共租赁住房是租购并举住房制度改革完善落地的重要保障，建设和运营管理好公共租赁住房，对协调城镇发展与人民群众生活需要具有积极的推动作用。由于有的地区公共租赁住房的开发建设仍处于起步发展阶段，在不断完善的过程中还存在一些突出问题：公共租赁住房土地供应、建设和融资的市场化水平不高，土地依靠划拔、融资依靠政府、建设依靠规划配建的情况普遍存在；运营管理缺乏核心手段和机制，申请难、审核不规范，转租、转借等违规行为频繁发生等。这些问题影响了公共租赁住房的开发建设进程，也影响公共利益政策目标的实现。县人大代表晏敬龙建议，切实加强公共租赁住房的建设和运营管理。

构建政府支持和社会资本合作的政策体系。公共租赁住房，是指限定建设标准和租赁价格，面向符合规定条件的城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租，具有社会保障性质的住房。要运用当地政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设。要发挥政府与社会资本各自优势，把政府的政策意图、住房保障目标和社会资本的运营效率结合起来，逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租赁住房投资建设和运营管理模式，有效提高公共租赁住房服务质量和管理效率。当地政府要根据本地区公共租赁住房需求状况，制定发展规划和年度计划，组织合适的公共租赁住房项目开发，要明确政府与社会资本的各自责任，按照合同约定承担相应的权利、义务、责任和风险。要建立动态调整的租金价格机制，确保社会资本具有稳定合理的投资回报；要建立严格的绩效评价机制，对项目运作、住房保障服务质量和资金使用效率等进行综合考核评价，确保公共租赁住房项目建设营运达到预期效果。

加快推进公共租赁住房法律保障机制建设。公共租赁住房建设和运营管理是较为复杂的系统工程，其准入、分配、租金管理、租后管理等各个环节都关乎民生利益，但目前相关领域的法律法规仍不完善，应加快此方面法律保障机制的建设。要以产业政策为先导，加强对土地、人口、科技发展等政策的协同研究，努力实现公共租赁住房的社会综合效益；在公共租赁住房融资建设和运营管理环节，合理融入市场化因素，充分利用社会资金，引入更多社会力理，促进公共租赁住房事业的蓬勃发展。同时，要从规范保障对象、准入条件、审核程序、档案信息管理和法律责任入手，努力实现住者有其屋。要科学设置保障对象的住房、收入、稳定就业年限等准入条件，做到应保尽保。申请公共租赁住房保障的，应实行“三次审核、二次公示”准入制度，即社区（村）初审公示后报乡镇（街道）政府和县政府逐级审核公示。县住房保障主管部门应分别建立公租房档案，详细记载规划、计划、建设和住房使用，承租人和购房人的申请、审核、轮候、配租、配售、租金补助、住房租赁补贴以及违法违约情况等有关信息，主动接受社会及舆论监督。在公共住房租赁保障方面违规违约者，按照《湖南省公共租赁住房分配和运营管理办法》相关规定处理。

提升公共租赁住房的租后运营和管理水平。公租房租后管理的内容可以归纳为三个方面，即对人的管理、对房的管理和对运营行为的管理。一是对人的管理。此管理要围绕承租人居住行为，从申请人通过资格审核，取得承租人资格选房入住，直至不再符合租赁条件的解除租赁关系退出公租房为止。其内容主要包括：对承租人的资格认定；租赁关系的建立和解除；对承租人居住行为的管理；续租与退租管理等。二是对房的管理。按照现行规定，为满足承租人“拎包入住”的基本条件，对房的管理内容，除了住宅小区常规的物业管理内容外，还有对房屋装修、家具和家电设备、设施等的管理。主要内容包括：小区物业管理；社区公用房的提供与维护等。三是对运营行为的管理。要运营机构协调各方，有计划地实施配租和租赁经营。其主要内容有：合理确定运营目标；招租营销；选聘专业化管理公司；控制运营成本；实施信息化管理等。